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Guida 2025 alle Concessioni Demaniali Balneari

Scadenze, obblighi e strategie operative per gestori di stabilimenti e nuovi imprenditori della spiaggia
20 Giugno 2025 -  lettura 5 minuti
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Questa guida si occupa di:

1. Perché leggere questa guida adesso

Negli ultimi mesi, il tema delle concessioni balneari è diventato sempre più complesso e dififcile da decifrare . Norme nazionali , sentenze europee e decisioni locali si intrecciano, generando incertezza e confusione tra operatori e aspiranti gestori. In questo contesto, molti si chiedono cosa succederà davvero nei prossimi anni e come prepararsi in modo efficace .

Dopo la proroga automatica al 30 settembre 2027 introdotta dalla Legge 166/2024 , quasi tutti i titolari di stabilimenti balneari si sentono al sicuro.

In realtà: -oltre 20 sentenze TAR hanno già disapplicato la proroga, ordinando ai Comuni di bandire subito;  Fonte: MondoBalneare
-il Ministero delle Infrastrutture sta per pubblicare il decreto-indennizzi (testo approvato dalla Ragioneria di Stato il 18 giugno 2025);  Fonte: Fisco e Tasse
- l’adeguamento dei canoni 2025 è ancora appeso fra una possibile riduzione e l’aumento automatico previsto dalla Legge 118/2022;  Fonte: Corriere della Sera
-solo 26 Comuni su oltre 600 hanno già avviato le gare, ma il numero cresce ogni mese.
In questo scenario, chi si prepara oggi ha un netto vantaggio competitivo . Questa guida nasce per offrire una mappa affidabile e aggiornata per orientarsi tra norme, scadenze e strumenti utili per partecipare (e vincere) le gare.

2. Quadro normativo in vigore (DL 131/2024 – Legge 166/2024)

Il sistema attuale delle concessioni demaniali è frutto di un'evoluzione legislativa stratificata, resa ancora più complessa dagli interventi della giurisprudenza e dalle pressioni europee. Per orientarsi, è fondamentale conoscere i riferimenti normativi più recenti e le scadenze introdotte.

2.1 – DL 16 settembre 2024, n. 131 (“Salva-Infrazioni”), convertito in Legge 14 novembre 2024, n. 166

La Legge 166/2024, che ha convertito il DL 131/2024, proroga automaticamente tutte le concessioni balneari in essere fino al 30 settembre 2027. In casi eccezionali, è ammessa una proroga tecnica fino al 31 marzo 2028, se la gara è già stata avviata e non ancora conclusa. Il testo della legge è disponibile sulla Gazzetta Ufficiale.

In parallelo, resta in vigore l’obbligo per i Comuni di bandire le concessioni entro il 30 giugno 2027, come indicato anche nel comunicato ufficiale del MIT – Ministero delle Infrastrutture.

2.2 – Direttiva Bolkestein e vincoli europei

Il riferimento europeo fondamentale è la Direttiva 2006/123/CE, che impone l’uso di procedure a evidenza pubblica per l’affidamento di beni pubblici. La Commissione UE ha più volte richiamato l’Italia, avviando una procedura di infrazione tuttora aperta – Approfondimento su Fisco e Tasse .

Le implicazioni di questa direttiva sono al centro del confronto tra norme nazionali, giurisprudenza e aspettative degli operatori.

3. Scadenze ufficiali e proroghe (timeline completa)

Nel contesto delle riforme normative, è fondamentale tenere traccia delle date chiave che segneranno la transizione dal regime di proroga alle gare pubbliche. Queste scadenze aiutano a capire quanto tempo resta per agire con metodo. 31 dicembre 2024 – Le concessioni prorogate continuano a produrre effetti.

1 aprile 2025 – Se non verrà pubblicato un nuovo decreto ministeriale, scatterà l’aumento automatico del 10% dei canoni previsto dalla Legge 118/2022 (Art. 4, comma 11).

30 giugno 2027 – Termine massimo per l’avvio delle gare da parte dei Comuni.

30 settembre 2027 – Scadenza definitiva della proroga automatica.

31 marzo 2028 – Termine massimo della proroga tecnica, solo se la gara è stata già avviata e ci sono motivi oggettivi (es. contenzioso). image

4. Gare pubbliche: obblighi, criteri di punteggio e durata dei titoli

Partecipare alle nuove gare sarà obbligatorio per mantenere o acquisire una concessione demaniale. Capire come vengono valutate le offerte è il primo passo per costruire una candidatura solida e vincente

4.1 – Obbligo di gara entro il 2027

I Comuni hanno l’obbligo di pubblicare i bandi di gara entro il 30 giugno 2027, come previsto dalla Legge 166/2024. L’inerzia può essere impugnata dai soggetti interessati e i giudici amministrativi hanno già in più casi imposto la disapplicazione della proroga.

4.2 – Criteri (esempio Ostia – Roma Capitale)

Un esempio concreto viene dal Comune di Roma, che ha pubblicato i bandi per Ostia nel 2024  – Fonte ufficiale - Tecnici (70%): qualità architettonica, sostenibilità ambientale, accessibilità universale, offerta culturale e sportiva.
- Economici (30%): offerta migliorativa sul canone e royalty proporzionali al fatturato.

4.3 – Durata delle nuove concessioni

La durata delle nuove concessioni sarà compresa tra 5 e 20 anni, in funzione dell’entità e natura degli investimenti proposti. Il principio guida è la proporzionalità tra durata e piano economico-finanziario. – Fonte: MIT

5. Il decreto-indennizzi: cosa prevede e come preparare la perizia

5.1 – Cosa prevede la bozza MIT

Secondo quanto anticipato da Fisco e Tasse , gli indennizzi coprono esclusivamente:
- Investimenti non ammortizzati
- Remunerazione equa per investimenti effettuati negli ultimi 5 anni Sono esclusi: - Avviamento commerciale
- Marchi e brevetti
- Strutture abusive o non regolari

5.2 – Come prepararsi

- Compila un inventario dei beni materiali e degli investimenti effettuati.
- Raccogli le fatture e i documenti contabili relativi agli ultimi 5 anni.
- Rivolgiti a un tecnico abilitato per la redazione della perizia giurata , da presentare al momento della cessazione. image

6. Canoni demaniali 2025-2026: tagli, adeguamento ISTAT e possibili aumenti

Il tema del canone è al centro del dibattito tra operatori e istituzioni. Nel 2025 si intrecciano vari scenari tra automatismi legislativi e interventi in corso di definizione.

6.1 – Aumento automatico +10%

La Legge 118/2022 impone un incremento automatico del 10% del canone annuo in assenza del decreto ministeriale di aggiornamento entro marzo.

6.2 – Possibile riduzione MIT

Il Ministero delle Infrastrutture ha presentato una proposta di riduzione selettiva dei canoni fino al 50-60% per alcune tipologie – Fonte: Corriere della Sera.
L’approvazione finale dipende dalla registrazione del decreto alla Corte dei Conti e dalla pubblicazione in Gazzetta Ufficiale.

7. Giurisprudenza in movimento: TAR, Consiglio di Stato, Corte UE, Corte Costituzionale

Oltre alla legge scritta, a incidere sull'applicazione concreta delle norme è l’orientamento della magistratura amministrativa e costituzionale. TAR Toscana n. 431/2025 – stabilisce la validità delle concessioni ante-2009 fino al 2033 – Fonte: NewsBalneari.

Corte di Giustizia UE, causa C-464/24 (giugno 2025) – afferma l’obbligo di gara anche per titoli pre-2009 – Fonte: MondoBalneare.

Corte Costituzionale – ha fissato per il 9 aprile 2025 l’udienza sulla scarsità della risorsa e l’applicabilità della Bolkestein – Fonte: NewsBalneari.

8. Stato reale dei bandi nei Comuni costieri (dato aggiornato)

Molti si chiedono quanti Comuni abbiano effettivamente avviato le gare. Ad oggi, il panorama è ancora frammentato. Alcune amministrazioni si sono già mosse, altre attendono linee guida più chiare. Sapere dove ci si trova nella mappa delle gare è cruciale per decidere quando e come agire.

Secondo una rilevazione de La Nazione e MondoBalneare, aggiornata a giugno 2025, solo 26 Comuni su oltre 600 hanno pubblicato i bandi. Roma – Ostia: il Comune ha pubblicato 31 gare per stabilimenti e ristoranti, con il 70% delle concessioni assegnate agli ex titolari – Fonte: Comune di Roma.

Soverato (Calabria) : il TAR ha obbligato il Comune ad avviare immediatamente la gara, dichiarando illegittima la proroga – Fonte: Calabria7. Altre Regioni come la Liguria, la Toscana e il Lazio stanno lavorando a modelli di gara uniformi, ma il quadro rimane disomogeneo.

9. Checklist operativa per concessionari e aspiranti gestori

Prepararsi per tempo è essenziale per affrontare le gare con serenità e competenza. Questa checklist sintetizza i passaggi chiave da seguire nei prossimi mesi. 1. Verifica il tuo Comune – Controlla se è stato pubblicato il bando o una pre-informazione.

2. Simula il tuo punteggio – Usa strumenti online come il simulatore Facilebalneari per capire dove sei competitivo e dove puoi migliorare.

3. Predisponi un business plan mirato – Valuta investimenti sostenibili, servizi extra e accessibilità.

4. Organizza la documentazione tecnica – Progetto, Planimetrie, licenze, conformità edilizia e ambientale.

5. Attiva la perizia per l’indennizzo – Necessaria se non dovessi vincere la gara.

6. Verifica i requisiti soggettivi – Antimafia, DURC, regolarità contributiva e fiscale.

7. Crea un calendario interno – Fissa le scadenze per ogni attività, con almeno 60 giorni di margine dalla data limite del bando.

10. Strumenti Facilebalneari: come trasformare le regole in vantaggio competitivo

In un contesto in continuo cambiamento, disporre degli strumenti giusti fa la differenza. Facilebalneari ti aiuta ad affrontare la complessità normativa e progettuale con soluzioni digitali semplici e personalizzate. Portale Analisi Bandi – Scansione automatica dei bandi in tutta Italia, con schede sintetiche e alert.

Simulatore Punteggio – Calcola il tuo posizionamento tecnico-economico in pochi minuti.

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Guida alle Concessioni Balneari | Domande Frequenti

1. La proroga al 2027 è sicura e definitiva?
No. È in vigore a livello nazionale, ma molti TAR la stanno disapplicando. Controlla la situazione nel tuo Comune ogni trimestre.

2. Entro quando il Comune deve pubblicare la gara?
Il termine massimo è il 30 giugno 2027. Dopo quella data, la concessione è ritenuta scaduta salvo proroga tecnica con motivazione.

3. Se perdo la gara, riceverò un indennizzo?
Solo per investimenti non ammortizzati e per una remunerazione sugli ultimi 5 anni. Nessun rimborso per avviamento o valore commerciale.

4. Devo assumere i dipendenti del precedente gestore?
La continuità occupazionale è incentivata nei criteri di punteggio, ma non è un obbligo automatico.

5. Cosa succede se il mio Comune non pubblica il bando entro giugno 2027?
Rischia ricorsi e responsabilità erariale. In quel caso, puoi agire per la disapplicazione della proroga e chiedere di partecipare a una gara.