Beach Concessions: Complete Guide 2025 - What They Are and How They Work
Everything you need to know about duration, extensions, compensations, and tenders. Updated with the 2024 regulations and the EU ordinance 2025.
In this article we will talk about:
- Che cos’è una concessione balneare
- Timeline normativa 2006–2025
- Proroga vs rinnovo: perché conta il 28/12/2009
- Durata delle concessioni
- Canone demaniale 2025
- L’indennizzo al concessionario uscente
- Come funziona la gara
- Obblighi ESG e tutela occupazionale
- Domande frequenti (FAQ)
- CTA: Preparati a vincere la tua gara
Che cos’è una concessione balneare
Per chi vuole gestire uno stabilimento, è fondamentale capire cosa autorizza (e cosa no) una concessione balneare.
Una concessione balneare è l’autorizzazione rilasciata dallo Stato per l’uso di una porzione di spiaggia a fini turistico-ricreativi. Chi la ottiene non ne diventa proprietario, ma può gestirla secondo regole precise:
- Versando un canone demaniale annuale;
- Rispettando obblighi di sicurezza, sostenibilità e accessibilità;
- Garantendo, a partire dal 2024, tutela occupazionale e criteri ESG (ambientali, sociali e di governance).
Timeline normativa 2006–2025
Negli ultimi 15 anni, le regole sulle concessioni balneari sono cambiate spesso. Ecco le tappe fondamentali per orientarsi.
- 2006: Direttiva Bolkestein → Richiede gare trasparenti per concessioni su risorse scarse.
- 2024: Legge 166/2024 → Proroga concessioni al 30/09/2027 e introduce l’obbligo di bandi.
- 2025: Ordinanza CJUE (giugno) → Esclude dalla Bolkestein le concessioni ante-2009 mai rinnovate.
Proroga vs rinnovo: perché conta il 28/12/2009
Il 28 dicembre 2009 è la data spartiacque che distingue le concessioni “storiche” da quelle soggette a gara.
La Corte di Giustizia dell’UE ha chiarito che:
- Le concessioni rilasciate prima del 28 dicembre 2009 e mai rinnovate con un nuovo atto non rientrano nella direttiva Bolkestein.
- Quelle rinnovate o rilasciate dopo questa data devono seguire le regole europee e andare a gara.
Nota: Il Comune può comunque decidere di bandire la concessione anche se è “storica”.
Durata delle concessioni
Quanto dura una concessione oggi? Dipende dal tipo di procedura e dal piano economico-finanziario.
La Legge 166/2024 prevede una durata:
- Minima: 5 anni
- Massima: 20 anni, se motivata da un PEF (piano economico-finanziario)
Canone demaniale 2025
Ogni concessione comporta un canone annuo. E nel 2025 c’è stato un nuovo aumento.
In attesa del nuovo decreto canoni, è entrata in vigore la maggiorazione automatica prevista dalla Legge 118/2022: +10 % rispetto al canone dell’anno precedente.
Il decreto atteso nel 2025 dovrebbe aggiornare i canoni con l’indice ISTAT e riequilibrare le differenze tra aree sottovalutate e località turistiche.
L’indennizzo al concessionario uscente
Chi vince una gara non entra a costo zero: in molti casi, dovrà rimborsare l’uscente per gli investimenti fatti.
Dal 2024 è obbligatorio un indennizzo in caso di subentro. Ecco i punti chiave:
- Si calcola sugli investimenti non ammortizzati degli ultimi 5 anni.
- Pagamento: 20 % alla firma, saldo entro 90 giorni.
- Serve una perizia asseverata del valore residuo.
Come funziona la gara
Le nuove gare sono trasparenti, ma anche molto selettive: vince chi presenta il progetto migliore.
Ecco le fasi principali della procedura:
- Avviso pubblico (manifestazione d’interesse)
- Pubblicazione bando con criteri tecnici ed economici
- Offerta tecnica: impianti, ESG, servizi, accessibilità
- Offerta economica: canone + piano investimenti
- Valutazione: almeno 70% qualità tecnica
- Aggiudicazione e subentro operativo
Obblighi ESG e tutela occupazionale
Dal 2024, ogni gara richiede impegni concreti su ambiente, inclusione e lavoro.
Gli obblighi previsti includono:
- Accessibilità universale per utenti con disabilità
- Efficienza energetica, risparmio idrico, no plastica monouso
- Riassorbimento di almeno l’80 % del personale uscente
Domande frequenti (FAQ)
Hai ancora dubbi? Ecco alcune delle domande più frequenti che riceviamo da chi si avvicina per la prima volta alle concessioni balneari.
- La proroga al 2027 è automatica per tutti?
No. Alcuni TAR hanno già disapplicato la proroga. Dipende dalla situazione locale e dal titolo originario. - Posso subentrare in una concessione senza gara?
Solo in casi eccezionali autorizzati. In generale, si accede tramite gara pubblica. - Come si calcola l’indennizzo?
Sulla base degli investimenti non ammortizzati, certificati da una perizia tecnica. - Quanto dura una concessione?
Tra 5 e 20 anni, a seconda degli investimenti e dei servizi previsti.
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