Concessioni balneari: guida completa 2025 – che cosa sono e come funzionano

Che cos’è una concessione balneare

Per chi vuole gestire uno stabilimento, è fondamentale capire cosa autorizza (e cosa no) una concessione balneare.

Una concessione balneare è l’autorizzazione rilasciata dallo Stato per l’uso di una porzione di spiaggia a fini turistico-ricreativi. Chi la ottiene non ne diventa proprietario, ma può gestirla secondo regole precise:

• Versando un canone demaniale annuale;
• Rispettando obblighi di sicurezza, sostenibilità e accessibilità;
• Garantendo, a partire dal 2024, tutela occupazionale e criteri ESG (ambientali, sociali e di governance).

Timeline normativa 2006–2025

Negli ultimi 15 anni, le regole sulle concessioni balneari sono cambiate spesso. Ecco le tappe fondamentali per orientarsi.

• 2006: Direttiva Bolkestein → Richiede gare trasparenti per concessioni su risorse scarse.
• 2024: Legge 166/2024 → Proroga concessioni al 30/09/2027 e introduce l’obbligo di bandi.
• 2025: Ordinanza CJUE (giugno) → Esclude dalla Bolkestein le concessioni ante-2009 mai rinnovate.

Proroga vs rinnovo: perché conta il 28/12/2009

Il 28 dicembre 2009 è la data spartiacque che distingue le concessioni “storiche” da quelle soggette a gara.

La Corte di Giustizia dell’UE ha chiarito che:

• Le concessioni rilasciate prima del 28 dicembre 2009 e mai rinnovate con un nuovo atto non rientrano nella direttiva Bolkestein.
• Quelle rinnovate o rilasciate dopo questa data devono seguire le regole europee e andare a gara.

Nota: Il Comune può comunque decidere di bandire la concessione anche se è “storica”.

Durata delle concessioni

Quanto dura una concessione oggi? Dipende dal tipo di procedura e dal piano economico-finanziario.

La Legge 166/2024 prevede una durata:

• Minima: 5 anni
• Massima: 20 anni, se motivata da un PEF (piano economico-finanziario)

Canone demaniale 2025

Ogni concessione comporta un canone annuo. E nel 2025 c’è stato un nuovo aumento.

In attesa del nuovo decreto canoni, è entrata in vigore la maggiorazione automatica prevista dalla Legge 118/2022: +10 % rispetto al canone dell’anno precedente.

Il decreto atteso nel 2025 dovrebbe aggiornare i canoni con l’indice ISTAT e riequilibrare le differenze tra aree sottovalutate e località turistiche.

L’indennizzo al concessionario uscente

Chi vince una gara non entra a costo zero: in molti casi, dovrà rimborsare l’uscente per gli investimenti fatti.

Dal 2024 è obbligatorio un indennizzo in caso di subentro. Ecco i punti chiave:

• Si calcola sugli investimenti non ammortizzati degli ultimi 5 anni.
• Pagamento: 20 % alla firma, saldo entro 90 giorni.
• Serve una perizia asseverata del valore residuo.

Come funziona la gara

Le nuove gare sono trasparenti, ma anche molto selettive: vince chi presenta il progetto migliore.

Ecco le fasi principali della procedura:

• Avviso pubblico (manifestazione d’interesse)
• Pubblicazione bando con criteri tecnici ed economici
• Offerta tecnica: impianti, ESG, servizi, accessibilità
• Offerta economica: canone + piano investimenti
• Valutazione: almeno 70% qualità tecnica
• Aggiudicazione e subentro operativo

Obblighi ESG e tutela occupazionale

Dal 2024, ogni gara richiede impegni concreti su ambiente, inclusione e lavoro.

Gli obblighi previsti includono:

• Accessibilità universale per utenti con disabilità
• Efficienza energetica, risparmio idrico, no plastica monouso
• Riassorbimento di almeno l’80 % del personale uscente